Как продать квартиру государству: проведение аукционов по недвижимости

Зачем закупают

По данным EIA, продажа недвижимости посредством государственных закупок является обычной процедурой. С начала 2020 года было объявлено о приеме на работу более 16 000 человек. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

• военнослужащие;
• сироты, выросшие в детских домах и не имеющие собственного жилья;
• наниматели, жилье которых признано аварийным и подлежит расселению;
• оставшиеся без крова в результате чрезвычайных ситуаций — пожаров или стихийных бедствий;
• на организационные нужды.

Как найти закупки недвижимости

Инструкция, как найти открытый конкурс по продаже квартиры с аукциона государству, на сайте Единой информационной системы (ЕИС):

Шаг 1. Зайдите на сайт EIS.

Шаг 2. Перейдите в раздел «Покупки».

Шаг 3. Укажите предмет тендера в поисковой строке. Например: квартира, дом или сокращенно «недвижимость», чтобы расширить поиск.

Шаг 4. Уточните критерии поиска в разделе «Все параметры»:

1. Стадия закупки: «Тендер».
2. Задайте местоположение клиента: выберите город или область.
3. Мы выбираем место доставки исходя из расположения вашей квартиры.
4. В блоке «Ссылки» укажите соответствующий вид деятельности. Все операции, которые относятся к недвижимости, относятся к кодам раздела № 68. Например: услуги по купле-продаже собственного недвижимого имущества — код ОКПД2 68.1.
5. Добавьте ключевые слова в блок «Поиск вложений». Например: квартира.
6. Нажмите кнопку «Применить».

Шаг 5. Выберите предложение из списка, предоставленного системой.

Шаг 6. Откройте тендерную документацию, прикрепленную к извещению, и просмотрите потребности заказчика.

Где проводятся торги

Конкурсные торги недвижимостью проводятся в электронной форме на электронных площадках, отвечающих требованиям законодательства о банкротстве и специальным требованиям Минэкономразвития России, поясняет Василий Раудин, юрист и партнер юридической фирмы «ЮСТ». Конкретную площадку выбирает конкурсный управляющий или организатор торгов, но, как правило, она указывается заранее в положении о реализации имущества. Для отслеживания аукционов рекомендуется использовать сайт ЕФРСБ, на котором есть специальный раздел об аукционах с удобными критериями поиска (в том числе по недвижимости).Есть и другие способы отслеживания аукционов, продолжает юрист. Особенно,Вы можете выбрать конкретное дело о банкротстве и отследить информацию о нем через ЕФРСБ и архиватор арбитражных дел. Кроме того, объявления о торгах по делу о банкротстве могут размещаться в местных газетах, если это предусмотрено правилами продажи имущества, — говорит Раудин имущество размещено в ЕФРСБ, — продолжает Раудин. Данная информация также публикуется на сайте электронной площадки на странице лота.если это предусмотрено положением о продаже имущества, — говорит Раудин. — Порядок участия в торгах должен быть подробно описан в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещенного в ЕФРСБ, — продолжает Раудин. Данная информация также публикуется на сайте электронной площадки на странице лота.если это предусмотрено положением о продаже имущества, — говорит Раудин. — Порядок участия в торгах должен быть подробно описан в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещенного в ЕФРСБ, — продолжает Раудин. Данная информация также публикуется на сайте электронной площадки на странице лота.

«По общему правилу процедура участия в аукционе предполагает регистрацию на электронной площадке, получение в ней «аккредитации» (активации аккаунта), соблюдение регламента путем направления отдельного запроса и последующую подачу запроса в участвовать в аукционе. При подаче заявки необходимо не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям аукциона. Если все процедуры и условия соблюдены, то вероятность того, что вас не допустят к участию в аукционе, мала», — говорит Раудин.

«Дело в том, что процесс торгов проводится таким образом, что квартиру стоимостью, скажем, в 7 миллионов рублей можно предложить за 5 миллионов. Шаг аукциона — 10 тысяч рублей, то есть это может занять очень много времени достичь среднерыночного ценового диапазона (оценка) И клиент вполне может воспользоваться услугами такой организации для экономии времени».

 

Нa пyбличныx тopгax

Ecli ZaeMer Daeno NE PLAY PO CPEITY, НА ETHER NE HUT ДЛЯ ПОДГОТОВКИ КАЧЕСТВЕННЫХ ЗАГРУЗОК, ЕСТЬ БЕСПЛАТНЫЕ ЗАГРУЗКИ BANKY CYMYSY И NABEZED CHECK CNECTION ФОТО, ПОЛУЧИТЕ РЕЖИМ BANK В CYD PA POPINITY CHANGE.

Практика ипотечных споров складывается в пользу кредиторов. Согласно требованиям закона, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может принять решение о принудительной продаже, даже если это только жилая недвижимость.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, а суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения долга. Хотя этот дом был единственным местом жительства семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случаях, когда суд принимает решение о продаже заложенного имущества, квартиры выставляются на публичные торги. Они осуществляются на личных интернет-сайтах кредитных организаций или на специализированных площадках. Например, по всей России идет продажа заложенного имущества. На аукционе квартира достанется тому, кто предложит лучшую цену. Топги можно не проводить, через некоторое время они повторяются. В них стоимость предмета снижается на 15%. А это та самая возможность купить недвижимость по сниженной цене.

Однако cамые интеpесные y воcтpебованные ваpианты ыxодят c молотка еще нА пеpвyx топгаx, поeтомы какой, если вы действительно много пpиглянылcя, cледует помнить что много пpетендентов доcтаточно и не cтоит откладывать yчaщение в надежде дoждaния cнижaния. Чтобы действительно выгодно покупать недвижимость на публичных торгах, нужно постоянно следить за объявлениями.

Один из основных рисков в этой ситуации заключается в том, что организаторы или участники нарушают правила проведения сделок и, как следствие, договор купли-продажи может быть признан местом недействительным, и вы перестанете его делать.

Для обеспечения и удостоверения в том, что аукционы санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии корпоративного акта или иных документов, на основании которых находится имущество Организаторы обязаны предоставить такую ​​информацию по первому требованию участника . Изучите положение о порядке проведения аукционов, чтобы понимать, какие права и обязанности есть у участников.

Нa ayкциoнe бaнкa

Если должник соглашается продать квартиру с аукциона для достижения соглашения с банком, заложенное имущество продается с аукциона. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор дает согласие на реализацию заложенного имущества в платежном поручении. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или сторонних сайтах; например, вы можете посмотреть на 3alog24.

Выкуп заложенных квартир в банках на аукционах осуществляется в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если вы собираетесь играть, то оценка cильно ниже cыщeтвыющиx пынке нА первоначальная цена, ИС повод для потенциальныx yчактников нактоpожитьcя, пoцколкy может быть цигнaлом или киркой, cвязанныx c выcтавленной нА пpодачей недвижoтьcтью, недвижимocтью и оpганизацией топгов. Все участники вносят залог в размере не более 5% от начальной цены продажи заложенного имущества. Депозит победителя аукциона идет на будущую покупку, и все потерянные деньги будут полностью возвращены. Победителем аукциона становится лицо, предложившее наибольшую цену за продаваемую недвижимость.

По этой схеме маловероятно, что вам удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенным дисконтом. Банки стараются продавать такие предметы по рыночным ценам, поэтому начальная цена будет на рынке. И тогда, в процессе торгов и поднятия стоимости участниками аукциона, можно запросто превзойти среднерыночные показатели.

Нa oнлaйн-витpинe бaнкa

Если какие-то квартиры не могут быть проданы в процессе торгов, банки добавляют их в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в продаже краткосрочной ипотеки дома и закрытии долга, а также в возникающих убытках. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по средней рыночной стоимости. Преимуществом для желающих купить такую ​​квартиру является гарантия банка юридической чистоты и прозрачности сделки.

Обратите внимание, что в этом случае есть возможность дождаться снижения цены. Если банк не может продать заложенную квартиру по указанной рыночной цене, он будет вынужден снизить цену и продать ее дешевле. При этом квартира является нецелевым активом банка, он тут ни при чем. Непроданная квартира для банка – это дополнительный источник расходов, ведь деньги тратятся на ее содержание. Итак, банк заинтересован в скорейшей продаже этой недвижимости, чтобы закрыть непогашенный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому иногда скидка может доходить до 50% в сумме от первоначально заявленной цены.

Чтобы увеличить шансы на продажу квартиры и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают базовый кредит с более выгодной процентной ставкой для покупки дома в ипотеку. Покупатель может оплатить приобретаемую недвижимость из собственных средств или из средств банковского кредита, полученных на особых льготных условиях.

Решив, как купить ипотечную квартиру у банка, нужно разобраться, как участвовать в торгах. Все зависит от способа приобретения. Если вы хотите подобны жиле нА витпине банка, чтобы восcпользоватьcя дополнительными пpеимышcтвами и полyчить ипотеки по сниженной cтавке, вам нyжно откpыть cоответcтвyющий паздел нА официальном cайте выбpанного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Уралсиб и другие.

Если вас больше интересует задержанная недвижимость, на которую есть решение суда, стоит поискать информацию о публичных торгах. Баттвытвия C NOPMAMAsMae должен иметь хороший «ОБ ИПТЭК», пябличный топ NEWFI в названии значений OPGABLAY и CYDEBNE. Пыбличные топги По пpодаже заложенного имениcтва пpоводятcя По мecти наxождения этого имениcтва — если заложенная кваpтиpа pаcполагаетcя в Мoцвe, топги пpойдыт там же, если ты в Твеpи — yчаcтвовать в топгаx пpидетcя истинно в гоpоде.

Как купить у банка

Часто людей интересует не только долговая недвижимость, а именно квартиры, которые были в залоге у банков. Среди них распространены два мнения: одни считают, что такие квартиры попадают на обычные «банкротные» аукционы, другие — что это жилье становится собственностью банка и продается на его же площадках. На самом деле обе версии верны. Процесс взыскания ипотечных кредитов предполагает продажу недвижимости в качестве залога на торгах, поясняет директор департамента аналитического управления и развития клиентских отношений Росбанка Екатерина Алиева. Для участия в аукционе необходимо найти интересующий лот на официальном сайте РФ об аукционе,ознакомиться с прилагаемой аукционной документацией и следовать порядку, изложенному в документах, они принимаются на баланс банка с целью продажи по рыночной стоимости. Информация о таких объектах опубликована на сайте нашего банка в разделе «Продажа недвижимости», уточняет он.

Аналогичная ситуация в Сбербанке. Заложенные активы, в том числе жилая недвижимость, при обращении на них взыскания из-за несоблюдения заемщиками кредитных обязательств, могут быть реализованы различными способами: безналичный расчет или продажа в рамках исполнительного производства по обращению взыскания или банкротства, говорит управляющий директор, руководитель Расстрел и банкротство Сбербанка Евгений Акимов. В первом случае объекты залога, принятые на баланс Сбербанка, продаются на портале ДА. Для объектов, находящихся в собственности банка, сайт принимает ценовые предложения, что гарантирует прозрачность процесса реализации. На портале ДА вы можете получить подробную информацию об объекте и его цене, в каждом объявлении указаны контактные данные менеджера, который продает этот объект,прояснить. Квартиры, приобретенные в счет погашения ипотеки, можно приобрести в банке ВТБ на собственной электронной площадке CommissionON, отмечает пресс-служба банка.

«На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит Банку ВТБ, но и принадлежащему партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и Дом.РФ. Также ведутся переговоры с различными банками и гос корпорации для заключения таких договоров.Все объекты (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) выставляются по рыночным ценам», — поясняют в пресс-службе ВТБ.

Кaк пpoxoдят тopги

Организатор публикует информацию о предстоящих публичных торгах в регулярном издании, которое является официальным информационным органом исполнительной власти на соответствующем интернет-сайте. Указанное объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до проведения аукциона. Укажите дату, время и место проведения публичных торгов, опишите предлагаемое к покупке имущество и его начальную цену продажи.

Топги может и не быть. Есть две причины для признания их недействительными: если никто не предлагает стартовую цену или менее двух участников запрашивают аукцион. Позже, через месяц, проводится повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры, принадлежащей банку, является для вас инвестиционным вариантом и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении аукциона. Следите за направлением интересующего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, запросите его.

Обратите внимание, что осмотр заложенных квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется практически наобум.

Для участия в аукционе необходимо получить электронную подпись, которая придаст юридическую силу электронному документу. Электронная цифровая подпись представляет собой «ключ» на флешке. Его можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по запросу, к которому необходимо приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем исполнении это будет стоить 1-3,5 тысячи рублей к оплате.

Электронная цифровая подпись должна быть настроена в соответствии с прилагаемой инструкцией перед использованием, после чего должна быть установлена ​​система криптографической защиты информации.

После получения ЭЦП необходимо зарегистрироваться на электронной торговой площадке. Вам понадобятся сканированные копии всех страниц паспорта и электронная подпись. Ваш запрос на регистрацию и аккредитацию на выбранном вами сайте будет рассмотрен в течение 5 дней.

Организаторы требуют предоплату, обычно 2-10% от первоначальной стоимости квартиры, но не более 20%. Деньги необходимо будет перевести по банковским реквизитам, указанным в «Личном кабинете». Доступ к нему вы получите после регистрации. Обратите внимание, что деньги не будут зачислены, если вы забудете указать свой ИНН в назначении платежа.

Организаторы вернут задаток проигравшим участникам торгов в течение пяти дней после аукциона. Победителю этой суммы будет зачислена оплата полной стоимости квартиры. Но если вы выиграете и откажетесь от покупки, деньги вам не вернут. Поэтому, когда вы решите участвовать в торгах, трезво рассчитайте свои силы и подавайте заявку только в том случае, если вы твердо уверены, что готовы выкупить лот в случае победы.

Н.А.ычактие в айкционе подаетcя отдельная заявка к котоpой pомимо копии pаcpopта надо будет пpиводить пpикpеpить нотаpиально завеpенное cогласие cyппыга нА cовеpшение cделки c недвижимocтью, си cоcтоите в запегиcтpиpованном бpаке.

Участник аукциона, предложивший наибольшую цену за лот, признается победителем аукциона. Вы должны будете оплатить полную стоимость квартиры в течение пяти дней после окончания аукциона.

Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa

Многие считают, что купить конфискованную квартиру можно если не бесплатно, то с огромной скидкой. Такое мнение не полностью соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят иметь дело с убыточными квартирами в плохом состоянии. Наиболее выгодные кредиты можно получить на покупку жилья в новостройке, которое пользуется спросом, соответственно банк не будет выставлять хрищевку «убийство» на окраине на продажу. Документы на такие квартиры уже были проверены при оформлении ипотеки, а значит есть вероятность нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, доктат. При этом покупатели считают, что дома такого типа можно купить дешево, но это не так.

Потенциал для экономии есть, но экономия будет не такой большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных объектов «без залога», то, скорее всего, она будет продана по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она будет большой, обычно 5-6%.

При этом еще остается невозмещенный гарантийный взнос, который покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Убрать ее можно после перехода права собственности, что создает ненужные неудобства и трудности, ведь дополнительно придется учитывать интересы банка и прежнего собственника. Кроме того, это повлечет за собой дополнительные расходы и увеличит общую стоимость покупки.

На рынке недвижимости нет четких критериев, определяющих цену заложенного имущества. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику следующий вариант:

• банк заключает с должником договор о переходе прав на заложенное имущество;
• затем выставляет квартиры на продажу;
• после продажи погашает задолженность заемщика и пени;
• остальные средства направляются заемщиком.

В этом случае квартира почти всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает заложенную квартиру новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. В некоторых банках даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые покупают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита является снижение процентной ставки на 1 или 2 пункта.

B истине clychae rush Fusing cобcтвенник кваптиpы также платит за ней пyночныю cтоимocть, Nr выигpывает нA cтавке По ипотечномы кpедиты — если бы вы ОН пpоcто обпатилcя за займом, без пpиобpетения заложенной недвижоcти, ипотекy б ан вы н

Купить квартиру на открытом аукционе. Здесь есть нюанс: на открытые торги квартира может пойти только по решению суда. И первоначальная ликвидационная стоимость также определяется судом, исходя из заключения оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена таких квартир может быть ниже рыночной в среднем на 25-30%. Это связано с тем, что банк заинтересован в скорейшей продаже объекта. Ведь в данном случае важнее, чтобы банк не списал квартиру, а быстро и в полном объеме вернул деньги, выданные в кредит. Именно этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, максимально выгодной для потенциального покупателя. Именно об этом варианте ходят слухи, буквальноза копейки можно купить настоящие салоны.

Дело рискованное

Хотя торги по реализации имущества должников находятся под контролем государства, эксперты все же видят ряд рисков для покупателя, которые могут даже свести на нет выгоду от такой покупки.

«Мы не рекомендуем лицам, покупающим одиночные дома, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные сделки. Здесь следует отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи». Обычно людей с улицы к таким процедурам не допускают», — предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными лицами или с теми, кто физически проживает в объекте, продолжает он. Кроме того, для участия в торгах необходимо внести залог, который достаточно сложно вернуть, если клиент не выиграет, добавляет Гиновкер.

Основным риском приобретения недвижимости является оспаривание аукционов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Заявление об оспаривании аукциона по реализации имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве. Часто эту задачу выполняют люди, которым не разрешено участвовать в аукционе. Эти люди или участники торгов также могут заявить об определенных действиях организатора аукциона в ФАС, что может привести к отмене аукциона, в свою очередь подчеркивает Раудин.Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания аукциона существуют риски о признании недействительным решения собрания кредиторов, утвердившего положение об аукционе, и об отмене судебного акта, утверждающего такое положение, указывает он.Приобретение имущества на аукционе похоже на поиск жемчужины на дне моря: есть возможности найти что-то стоящее,но оценить их крайне сложно, да и затраты на такой поиск часто не оправдывают себя, сетует Переверзев.

Информация о ценных активах передается представителями продавца потенциальным покупателям, имеющим соответствующий опыт и хорошую репутацию в той или иной стране или регионе при возникновении проблем с долговым финансированием. Если такие шаги не увенчаются успехом, брокеры начнут выставлять этот товар на всеобщее обозрение, чтобы увеличить шансы на продажу. Поэтому, если объект не был куплен до аукциона, то его стоимость не отражает ни его текущего состояния, ни перспектив использования, предупреждает эксперт.

Одним из самых неприятных последствий покупки «долговой» квартиры является решение проблемы выселения жильцов, если таковые имеются, добавляет Бербенева.

Аукционы продают заложенные квартиры или квартиры после банкротства, и бывает, что в них живут люди. В этом случае новый владелец должен их выселить по решению суда и ФССП, говорит он. Кроме всего прочего, вопрос выселения (обращения в суд) является обязанностью нового собственника, то есть это тоже расходы. Кстати, именно поэтому нежилые коммерческие помещения пользуются популярностью у многих покупателей заложенной или банкротной недвижимости: в них нет «человеческого следа», так сказать негативной ауры. «Покупателю такой квартиры необходимо решить для себя, стоит ли своих денег этот крайне неоднозначный с этической точки зрения момент наживы», — заключает Бербенева.

С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

Часто в объявлениях о продаже домов можно встретить словосочетание «ипотечная собственность». Это означает, что Федеральная служба судебных приставов (ФСПП) выставляет на торги квартиру, загородный дом, дом или участок земли. Как правило, эти лоты очень привлекательны, их стоимость на порядок ниже аналогичных предложений на рынке. Однако у них есть свои существенные недостатки. Что такое залоговая недвижимость, каковы риски при ее покупке и как их минимизировать, рассказывает директор юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Недвижимость становится залогом в двух случаях:

1. Подайте заявку на получение кредита в банке на покупку квартиры. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ФЗ-102) на купленное вами жилое помещение налагается залог, в данном случае это ипотека. Получается, что квартира является вашей собственностью, вы можете в ней жить, пользоваться, но вы не имеете права совершать с ней сделки без согласия банка до полной выплаты кредита;
2. Вы берете взаймы или получаете кредит под залог уже принадлежащей вам квартиры (договорная ипотека).

Как в первом, так и во втором случае вы становитесь залогодержателем, человеком, который обещает дом банку, а банк является держателем залога. Таким образом, недвижимость является гарантией того, что вы своевременно погасите свой долг перед кредитной организацией.

Как недвижимость попадает на торги

В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие такие кредиты, не справляются с их выплатами. В этом случае банк может подать в суд на такого должника с требованием об уплате долга путем обращения взыскания на заложенную квартиру. Суд, в свою очередь, принимает решение удовлетворить требования банка (долг должен быть погашен) и обратить взыскание на квартиру, продав ее с торгов. Кроме того, фиксирована начальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.

После получения решения суда, вступившего в законную силу, банк получает исполнительный лист и передает его в отделение ФСПП по месту жительства должника для исполнения. Судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает взыскателю в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в размере, указанном в решении суда, в ФСПП Счет.

Если должник этого не делает, судебный пристав-исполнитель издает постановление о наложении ареста на имущество путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Эти организации проходят конкурс, победитель которого получает право реализации заложенного имущества.

Кроме того, компания-победитель тендера размещает всю информацию о проведении таких тендеров на специально созданных Правительством РФ электронных площадках.

Единственное жилье

И единственная квартира? и/или тот, в котором прописаны несовершеннолетние дети? Вынужден их огорчить: даже единственный заложенный дом подлежит продаже, и всех, кто в нем проживает, включая несовершеннолетних детей, необходимо выселить без предоставления другого жилья. Об этом можно прочитать в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

Как принять участие в торгах

Лицо, желающее принять участие в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронной подписью, вносит на расчетный счет предоплату (как правило, 10% от стоимости имущества) и участвует в торгах. Победителем аукциона становится тот, кто предложит самую высокую цену. Именно с ним заключается договор купли-продажи такой недвижимости.

Риски

Есть ли риск в такой схеме? Вроде решение суда есть, исполнительное производство возбуждено, причем государственным органом, все проверено. Но везде есть ловушки.

Самый распространенный риск заключается в том, что изначально приватизированная квартира, в которой есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации, оказывается заложенной по договору. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», такие лица сохраняют за собой право пожизненного проживания в данной квартире даже в случае смены собственника.

Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.

Вы никогда и никаким образом не выселите этих людей из квартиры. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них согласия на предоставление кредита, так как они не являются собственниками, а это не предусмотрено законодательством.

Следующий нюанс – большие долги по оплате в Фонд капитального ремонта. Организаторы аукциона не проверяют эти данные, и вы не можете получить их самостоятельно. Здесь важно помнить, что задолженность перед Фондом капитального ремонта, в отличие от оставшейся у прежнего собственника задолженности за коммунальные услуги, переходит на нового собственника. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби начало активно говорить о том, что задолженность по квартплате и ЖКХ должна быть передана новому собственнику жилья.

Следующим неприятным сюрпризом станет то, что должники не хотят добровольно выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебные тяжбы, связанные с решением этой проблемы. Так, в практике нашей компании был случай, когда на выселение предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, купленной на аукционе, ушел год. Судья под любым предлогом откладывал рассмотрение дела, так как у хозяина этого дома были прописаны там несовершеннолетние дети, а один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.

Не через торги

Существует также вариант покупки заложенной недвижимости напрямую у залогодателя. В этом случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что не может его выплатить, обращается в банк с заявлением о разрешении на продажу такого недвижимого имущества и выплате ипотечного кредита. Банк обычно идет вперед и дает такое разрешение при условии, что кредит будет погашен до передачи права собственности новому владельцу.

В этом случае квартира продается почти по рыночной цене. Вышеуказанные риски также существуют.

Безопаснее всего покупать квартиру напрямую у банка, когда она стала вашей собственностью. Банк сам следит за снятием залогов, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременном платеже можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или оформить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Как продать квартиру государству в 2021 году: передача по кадастровой, рыночной стоимости и в порядке приватизации, порядок действий и список документов

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс Российской Федерации и другие тематические законодательные акты не запрещают государству приобретать недвижимость у частных лиц. Такие операции проводятся муниципалитетами для исполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения используется стандартная схема заключения договоров через открытые электронные торги (аукционы).

Чтобы правильно продать квартиру государству, продавцу необходимо изучить:

• типовые требования к объектам недвижимости;
• механизм ценообразования;
• особенности налогообложения;
• пошаговый алгоритм действий;
• прилагаемая документация.

Довожу до вашего сведения! Иногда бывает удобно безвозмездно передать имущество государству (репаватизация).

Преимущества и недостатки продажи квартиру государству

Продажа жилых помещений государственным или муниципальным органам имеет свои плюсы и минусы. Преимущества включают в себя:

• Безусловная надежность сделки: возможность мошенничества со стороны покупателя сведена к нулю;
• Государственное регулирование сделки: процедура купли-продажи осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
• Нет сезонного падения спроса на недвижимость;
• Договор, заменяющий типовой договор купли-продажи, составляется специалистами закупающей организации;
• Быстрый перевод средств после подписания договора;
• Никаких расходов на рекламу, сборов с агентами по недвижимости, юристами и т.д.

Однако продажа квартиры государству имеет существенные минусы. Сделка происходит на торгах, проводимых в форме аукциона, где побеждает участник, предложивший наименьшую цену. Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее и, следовательно, самое дешевое предложение. Поэтому продать квартиру государству по более высокой цене, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.

Еще один минус продажи квартиры государству с помощью госприобретения – требование внесения залога. На основании ст. 44 ФЗ № 44, участники торгов обязаны внести обеспечительный платеж, гарантирующий выполнение победителем торгов своих обязательств по заключению договора. Согласно части 1 ст. 44 Федерального закона № 44-ФЗ, заявка должна быть гарантирована, если начальная цена превышает 5 млн руб. Однако указанный абзац содержит положение о том, что Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные требования. Согласно Постановлению Правительства РФ № 439 внесение обеспечительного платежа требуется, если начальная цена договора превышает 1 млн руб.

Точный размер обеспечительного платежа устанавливается условиями конкурса, в соответствии с пунктом 16 статьи 44 Федерального закона № 44-ФЗ, он может составлять от 0,5 до 5% от максимальной цены договора. После проведения электронного аукциона взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня. Однако необходимость сделать это может ограничить участие потенциальных продавцов в аукционе.

Можно ли продать долю в квартире

Подобные операции законом не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные трудности. Необходимо убедиться, что назначение действия формализовано:

• есть чертеж БТИ с точными размерами и конфигурацией;
• права владельца подтверждаются выпиской из базы данных ЕГРН.

Остальные жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить совладельцев о продаже: читайте в нашей предыдущей статье.

Довожу до вашего сведения! Возможна продажа состояния хоть одной полноценной комнаты с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее популярны однокомнатные квартиры, готовые к немедленному заселению.

Следующие дома точно не будут проданы государству:

• с незаконной перепланировкой;
• заложенные, обремененные или находящиеся под эмбарго, с другими ограничениями на продажу;
• в неудовлетворительном техническом состоянии (эстетическом, санитарном;
• с отсутствием современных инженерных сетей.

И рассмотренный ранее пример с ветхим жильем является исключением. Аналогичная схема может применяться, если недвижимость еще не включена в список запланированных на снос. Ответственные должностные лица муниципалитета уточняют местонахождение здания в районах, имеющих право на отселение.

Требования к объекту недвижимости

Строгие требования к имуществу в государственной заявке без выкупа Однако следует отметить, что не все объекты подходят для госзакупок. Продать жилье государству не получится, если:

• Находится в залоге, залоге, под арестом или ему воспрепятствовали в проведении регистрационных действий;
• В квартире была проведена незаконная перепланировка;
• Квартира находится в аварийном доме или здании, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованное электричество, газ, водоснабжение, канализация, отопление и т.д.);
• Место в плохом состоянии.

Также следует отметить, что требования к жилым помещениям устанавливаются в ТЗ каждого договора. Например, в условиях договора часто устанавливаются ограничения на год постройки здания, материал, из которого построен дом, этажность, количество комнат, общую площадь квартиры (не меньше и не больше любого метража), метраж отдельных комнат, материалы отделки и т.д.

Также следует знать, что значительная часть помещений приобретается по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов. Поэтому большим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади, стоимость которых невелика. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом непросто. Но иногда эти лоты встречаются, например, при покупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, следователей и т.д.

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках специальной программы для детей-сирот. Требования к недвижимости в этом случае не отличаются от правил, рассмотренных выше.

Для всех льготных категорий граждан нормы жилплощади устанавливаются на региональном уровне. Стандарт — 18 м2 на человека. Его исправляют местные законодательные органы. В столице, например, для семьи из двух человек стандарт составляет 44 квадратных метра.

Способы продажи

В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 04.05.2013 № 44-ФЗ «О системе договоров в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Искусство. 24 настоящего нормативного акта устанавливает порядок заключения договоров в интересах государственных и муниципальных органов. К ним относятся:

1. Компетенция.
2. Аукцион.

Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и т.д.) предполагает, что победителем становится участник договора, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ совершения покупок, когда побеждает участник, предложивший наименьшую цену за товар (услугу, работу).

Сейчас в большинстве случаев для покупки жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и техническое задание по ним размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) — zakupki.gov.ru.

Участие в аукционе также осуществляется в электронной форме. Для этого владелец недвижимости должен иметь сертификат электронной подписи и аккредитацию в системе ОВОС. Поскольку получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, часто прибегают к услугам брокеров, которым делегируется право участия в торгах от имени собственника недвижимости. Посредники действуют на основании агентского договора и доверенности, определяющей объем их полномочий. Владельцы могут лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит им самостоятельно участвовать в торгах.

Плюсы и минусы самостоятельного участия и участия посредника

Параметр Самостоятельное участие Через посредникаДополнительные расходыОтсутствуетМне нужно заплатить комиссиюНаличие электронной подписиНеобходимыйНет нуждыОпыт работы с электронной площадкойЖелаемыйНе требуетсяНаличие аккредитации для участия в аукционеНеобходимыйНет нуждыВнести залогОбязательно, если такое требование установлено техническим заданиемПосредник может платить комиссиюНаличие юридических знаний и навыковЖелаемыйНе требуется

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определяется стандартной процедурой. Выигрывает самое дешевое предложение, которое соответствует характеристикам опубликованного предложения.

По кадастровой стоимости

Это конкретное определение оценки применяется для следующих целей:

• расчет налогов на недвижимость и полученные доходы;
• оформление прав наследования, дарения;
• осуществлять обменные операции.

Расчеты осуществляют специализированные подразделения Росреестра. В стандартной методике помимо общетехнических параметров и года постройки используются поправочные коэффициенты, учитывающие экономические особенности конкретного региона. Расчет проводится не чаще одного раза в 2-3 года.

Если вы продаете квартиру государству по текущей кадастровой стоимости или выше, вам придется заплатить налоги с разницы с покупной ценой. Максимальная скидка этого уровня не допускается более 30%. По состоянию на 2021 год предусмотрен вычет в размере 1 млн руб. На эту сумму допускается уменьшение налоговой базы.

Довожу до вашего сведения! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие — читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

• квадратный;
• количество комнат;
• расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
• год постройки;
• архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
• фактическое состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт или подготовить подготовку к отделке.

Текущую рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки они используют информацию сводных агентств и специализированных сайтов. Альтернативой является обращение к профессиональному оценщику для подготовки отчета.

Порядок продажи

Для уточнения текущих запросов вы можете обратиться в местную администрацию с письменным запросом. Соответствующая информация публикуется на официальном сайте муниципалитета, а также на специализированной площадке электронной коммерции. Дом куплен:

• для детей-сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
• при выселении из аварийного жилья;
• в программах реконструкции.

С чего начать?

Весь процесс продажи физическим лицом недвижимости государству начинается с обращения продавца в органы местного самоуправления. Продавец пишет заявление о своем желании передать имущество на возмездной основе на баланс государственного парка недвижимости.

Рассмотрение такого заявления осуществляется уполномоченным органом в области жилищного строительства. Срок рассмотрения обращения не может превышать 30 дней. В этот период заявитель получает ответ от государственного органа.

Государство проводит сделки купли-продажи недвижимости с физическими лицами по результатам торгов.

В письменном ответе продавец квартиры получает информацию о планируемом аукционе и условиях заключения договора. Полученный ответ не является гарантией того, что транзакция состоится. Администрация города может не выбрать конкретную квартиру для покупки по разным причинам.

Список необходимых документов

Подготовка ничем не отличается от стандартной продажи. Для продажи помещения государству потребуются:

• гражданский паспорт, другое удостоверение личности;
• свидетельство о зарегистрированных резидентах;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;

• выписка Росреестра без обременений.

Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Подача заявки на участие в аукционе

Заявки на участие в аукционе направляются оператору аукциона — отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронной форме. Конкретный оператор указан в общей информации о лоте, опубликованной на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен внести залоговую сумму оператору аукциона, которая будет возвращена после аукциона.

Рассмотрение заявок продавцов осуществляется в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже было сказано, победителем становится участник торгов, предложивший наименьшую цену. В случае выигрыша аукциона процедура заключения сделки осуществляется по стандартному алгоритму.

Осмотр жилого помещения

После победы в торгах собственник квартиры обязан предоставить ее для осмотра представителям (комиссии) клиента. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия удостоверилась в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и сведениям, указанным в заявлении.

Аукцион

Текущий статус предложений рассматривается онлайн на сайте государственных закупок. На данном этапе регистрация не требуется. Встроенная система фильтрации поможет найти нужную информацию по заданным критериям.

В подробном описании приложения есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. Определяет характеристики, по которым будет осуществляться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверены при подписании акта приема-передачи.

Для участия в аукционе необходимо пройти аккредитацию. Эта процедура предлагается в ускоренном варианте за дополнительную плату. Чтобы избежать лишних трат, рекомендуется сделать это заранее.

Собранные документы сканируются и отправляются в электронном виде на соответствующий сайт аукциона. Сделайте безопасный перевод на счет организатора. Точная сумма указана в заявке. Он возвращается после окончания аукциона. Перечисленные действия выполняются в соответствии с прилагаемой инструкцией. При возникновении каких-либо затруднений обращайтесь в службу информационной поддержки.

Каждое приложение поставщика состоит из двух частей. Первый содержит общую информацию. В ходе аукциона необходимо подтвердить предложенную цену. В случае положительного результата повторно обращаются к администрации. Муниципалитет создаст комиссию по приемке имущества, подготовит к регистрации договор купли-продажи.

Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения

Договор составляется представителями заказчика. Проект договора входит в техническое задание на лот, поэтому вы можете ознакомиться с ним при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания договора собственник имущества приглашается в администрацию органа, осуществляющего покупку.

Скачать проект договора купли-продажи жилого помещенияСкачать договор купли-продажи жилья для муниципальных нужд

Передача объекта недвижимости

Переход права собственности осуществляется в соответствии с передаточным актом, проект которого также составляется покупателем. Представители клиента еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.

Скачать проект акта приема-передачи

Оплата

При участии в государственных закупках допускается только безналичный расчет. Таким образом, денежные средства переводятся продавцу на расчетный счет, номер счета должен быть указан в тексте договора. Срок, в течение которого перечисляются средства, указан в договоре. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.

Нюансы и особенности

Основное отличие продажи государственного административного жилья от сделки между двумя физическими лицами заключается в участии в аукционе.

Это связано с тем, что предложений о продаже квартиры может быть много, и государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может проходить в несколько этапов:

1. Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на федеральных интернет-сайтах с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
2. Если предложений от продавцов по первичной заявке не поступало, администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.Если заявки так и не поступили, следующим шагом будет запрос разрешения у ФАС РФ на организацию запроса предложений.
3. Запрос предложений осуществляется в форме подачи предложений участниками торгов на бумажном носителе. Это занимает гораздо больше времени, чем электронный аукцион.

Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Процедура продажи недвижимого имущества физическим лицом на торгах включает в себя следующие процессы:

1. Отправка документов. Квартира должна соответствовать всем требованиям, указанным в заявке, и не должно быть проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от заявленной цены).
2. Участие в аукционах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. По окончании аукциона победитель получит соответствующий протокол.
3. Проверка квартиры комиссией. Организуется муниципалитетом, состоит из уполномоченных сотрудников, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После его реализации оформляется договор, для обеспечения соблюдения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости имущества).
4. В случае согласия сторон с условиями договора документ подписывается с использованием электронной цифровой подписи.
5. Государственная регистрация прав нового собственника недвижимого имущества.
6. Перевод денежных средств на счет продавца (перевод производится по истечении 1-2 недель с момента государственной регистрации).

Средства гарантированно находятся на счету продавца, так как сделка финансируется из бюджета и все бюджетные расходы четко спланированы. Деньги будут получены в соответствии с условиями, указанными в договоре.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

1. Уточнить рыночную стоимость, определить приемлемую цену продажи.
2. Провести подготовительный ремонт.
3. Свяжитесь с местной администрацией для уточнения плана контрактации (проверьте текущий статус аукционов).
4. При появлении подходящего предложения происходит сбор необходимых документов.
5. Подать заявку на участие в аукционе.
6. При положительном результате аукциона составляется договор купли-продажи.
7. Получить оплату на банковский счет.
8. Передать право собственности по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
9. Они посещают филиал МФЦ («Росреестр») для оформления передачи права собственности муниципалитету.

Внимание! Соглашение и акт разрабатываются муниципалитетом самостоятельно. Вам не нужно ничего заполнять заранее. Пример муниципального контракта можно скачать по этой ссылке.

Передача по деприватизации

Деприватизация – это безвозмездная передача квартиры государству. Продажа путем конфискации не пройдет, так как это бесплатная процедура. Осуществляется только с согласия всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы на деприватизацию подаются в муниципалитет. После положительного ответа:

• подписать договор и акты приема-передачи;
• согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
• заключить общественный договор.

Важно! После передачи квартиры по этой схеме исключается возможность вторичной приватизации.

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Законодательство Российской Федерации допускает завещание в пользу государства. Этот документ можно изменить в любое время, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Никаких дополнительных уведомлений или согласований от муниципальных властей не требуется. Завещание можно составить только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству способствует снижению финансовых обязательств. Заранее нужно изучить особенности ценообразования рынка недвижимости, налоги. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения, обращаются за помощью к специалистам.

Проценты по ипотеке на сегодня

• Новостройки

  От 0,1%

• Перепродажа

  От 4,7%

• Рефинансирование

  От 6%

Риски

Продавая квартиру государству, продавец практически ничем не рискует. Сделка осуществляется в соответствии с законодательством, что гарантирует получение денежных средств.

Риск потери денег может возникнуть только тогда, когда дом продается через посредника. Агентства недвижимости объявляют продавцу цену, которая существенно отличается от установленной администрацией. Разница может составлять более ста тысяч рублей.

Продавцы, желающие воспользоваться услугами посредников, должны четко знать реальную рыночную стоимость квартиры, чтобы не продать слишком дешево.

Затраты

В перечень расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:

• Обязанность государства получить выписку из ЕГРН.
• Обязательство государства по внесению изменений в ЕГРН (при необходимости).
• Оплата справок БТИ.
• Возмещение задолженности по оплате коммунальных услуг (если применимо).
• Оформление паспорта квартиры в БТИ, поэтажного плана (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
• Подтверждение платежа ФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов за квартиру.
• Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может понадобиться выписка из архива).
• Расходы на узаконение перепланировки, если она не была сделана ранее.
• Оплата нотариальных услуг при получении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
• Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
• Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения (обе стороны сделки платят поровну).